顶层设计是什么意思 项目没有顶层设计 谈什么拿地开发?

2019-07-05 - 顶层设计

据介绍,该意向土地占地263亩,准备分两期开发,总规划建筑面积近28万方,除了住宅外,商业体量6-7万方,在一个县级镇开发如此大体量的商业,风险巨大。

作为招商引资企业进入皖北市场,虽然可以享受当地政府的一些优惠政策,但在具体开发实操层面,还应该要结合企业自身的实力和特点,而不能一味地盲从,让政府牵着鼻子走,如何做到既给政府树立政绩工程的社会效益面子,又把经济效益的里子留给自己,是拿地前后必须要做的功课。

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开发公司谢总介绍了相关情况,从和政府接洽后,开发公司已经提交了几套方案,均未达到政府的要求。飙马首席策划师何其琛认真听取了谢总的介绍,从四个方面进行了深入细致的分析。首先开发商拿地前,应该对地块的价值进行发掘,结合当地市场及周边的情况,挖掘出土地的价值,找到土地的价值点;二是找到地块的独特性,尤其是对6万方商业的开发,更应该独辟蹊径,是做专业市场、商贸城,还是做集中式商业加特色商业街区?独特性是打造项目的灵魂;三是盈利模式的设计方面,住宅去化没有压力,但商业租售策略才是盘活项目的重中之重。

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无论是何种形态的商业,顺利开业乃至持续运营,才是衡量项目是否成功的关键,自持比例和销售比例的设置,商业培育期的投入,兴场旺场的策略,都是拿地前必须要做的工作;四是产品设计上,既要创新出奇,又要科学实用,突出产品的特色和亮点,打造新区或新城的商业中心。

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何总强调指出,不以盈利为目的开发都是耍流氓,如何做到社会效益和经济效益相统一,做好项目的顶层设计至关重要。

按照商业地产的操作流程,深入了解市场、把握市场、找到市场空白点,给项目精准定位,把握好项目的开发周期、开发强度和开发节奏,设置最符合项目的盈利模式,才是项目成功的保证。

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专业的人做专业的事,谢总对飙马首席策划师何其琛的分析十分赞同,近期开发公司将邀请何总去项目地实地考察,双方深入沟通交流,力争达成深度合作。

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