小产权房屋买卖 原告小产权房屋买卖合同无效一审代理词

2019-06-13 - 小产权房

黑龙江宝勤律师事务所接受本案原告张长女、张次女、张三女的委托,指派我担任其一审阶段的诉讼代理人,通过庭前了解案情,调查取证,结合刚才的法庭调查,代理人就本案的事实和法律适用发表如下三点代理意见,供法庭评议时斟酌采纳。

小产权房屋买卖 原告小产权房屋买卖合同无效一审代理词
小产权房屋买卖 原告小产权房屋买卖合同无效一审代理词

一、二被告买卖房屋行为违反了《土地管理法》的规定,签订的房屋买卖合同无效。

首先,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。

小产权房屋买卖 原告小产权房屋买卖合同无效一审代理词
小产权房屋买卖 原告小产权房屋买卖合同无效一审代理词

宅基地是集体经济组织无偿分配给本集体经济组织成员的基本生活资料,而非生产资料,该资料具有社会保障性质,使农民能够依赖宅基地得到基本的生活保障。因此,我国对宅基地流转实际采取了严格禁止的态度。

宅基地不得买卖、赠与、抵押、入股,也不得单独进行出租。宅基地不具有收益和处分两项权能。故《中华人民共和国物权法》第一百五十二条将宅基地使用权的权能表述为:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利……”。

目前,只有农村集体经济组织中的内部成员才有权申请宅基地,如村民要建房,并符合法律规定的建房条件的,可以向村委会提出申请。非农村集体经济组织的成员,不得申请取得宅基地使用权。

这充分保证了集体土地使用权人身份的特殊性,有利于对集体土地的长久规划和保护。农村宅基地房买卖中,买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。

其次,目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。实践中,买受人即使实际支付了全部购房款,但因为农村《宅基地证》所特有的身份关联性,买受人如果不是本集体经济组织的成员,在法律上是无法获得自己名下的《宅基地证》的。

而因《宅基地证》办理的法律障碍,买受人也无法办理所购房屋的房产证。从法律意义上来说,虽然已发生了事实上的买卖行为,但买受人却无法获得房屋所有权人的法律地位。

况且,未取得宅基地使用权的人,即使办理了房屋变更登记,由于不符合法律规定,程序上具有严重瑕疵,也将会被撤销。因此,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外。

如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过办理了宅基地审批手续而转让给本村村民的,可以认定房屋买卖合同有效。宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。

由于宅基地流转的受让人只能是本集体经济组织的成员,如果转让给本集体经济组织以外的人,该人必须在本集体经济组织落户,取得集体组织成员资格,并符合申领宅基地的条件。

依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,并且符合省、自治区、直辖市规定的标准,出卖、出租住房后,再审请宅基地的不予批准。此规定从另一个角度否定了农村房屋的自由转让。

从中可以看出立法者对农村宅基地买卖立法的重视及对农民权益的保护。那么,这类的转让合同当然就是无效的。司法实践中叫停的“小产权房”,就是对这类无效合同的诠释。通过以上阐述可以看出,本案被告不是该集体经济组织成员。因此,其既不能取得农村宅基地的使用权,也不能取得房屋的所有权。

二、二被告买卖房屋行为违反了《物权法》的规定,签订的房屋买卖合同无效。

《中华人民共和国物权法》第九十七条规定,“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”。被告张永柱出卖给被告孙启强的房屋是被告张永柱与李文芝夫妻共有财产,有50%的产权属于李文芝。

李文芝去世后,遗产没有进行继承分割,属于拟制的共同共有,共有人为被告张永柱、三原告以及李文芝的的父母李兆印和李桂琴。根据《继承法》第十条、第二十六条的规定,张永柱占有的份额不足整个房屋的三分之二,而其在处分房屋时,也没有经其他共有人同意,所以其处分的房屋的行为无效。

被告孙启强辩称三原告帮张永柱搬家的事实虽然存在,但这也是在二被告实际签订买卖协议并履行完毕,张永柱已将大部物品搬出以后,三原告尽亲情帮助其父亲收拾剩余物品的行为,不能由此证明三原告同意其父张永柱出卖共有房屋。

恰恰是由于三原告不同意张永柱出卖房屋的行为,才起诉至法院,要求维护自己的合法权益。也可以说三原告并没有对张永柱处分财产的行为予以追认,不能依据《合同法》第五十一条主张合同有效;而应根据《合同法》第五十二条的规定,确定二被告之间的合同无效。

三、被告孙启强主张后建造房屋的损失,应当由其自己承担。

被告孙启强实际占有该房屋后,在极短的时间内,就在该宅基地上建造了房屋,这从另一个角度看出被告孙启强购买该房屋是出于恶意。而所建房屋,又未取得城市规划部门,集体经济组织和其他相关部门的批准文件,属于违章建筑。

如果孙启强是合法建造的房屋,那么在买卖房屋的过程中,二被告均存在过错,应当共同承担;但对于违章建筑的处理结果就是无条件拆除。(此处举例说明)正是被告孙启强的违法建造行为造成了自己的损失,那么该损失也只能由其自己来承担。

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